Solo la morosidad puede romper la burbuja

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Está claro que todo tiene un recorrido hacía arriba y que en algún momento los precios de la vivienda tocarán techo. La teoría nuncabajista es insostenible; ¿acabaremos teniendo que pagar 600.000€ por 40m2?.

Nada puede subir hasta el infinito. Llegará un momento en el que los precios o se estabilizarán o caerán, produciéndose el, temido por unos y ansiado por otros, crack de la burbuja. Suponiendo que así sea, la cuestión sería el cuando y el como ¿de manera brusca o de manera suave?.

Nuncabajismo

Fernando Martínez Hinojal, arquitecto y concejal en el Ayuntamiento de Irun por Izquierda Unida en la legislatura del 95 opina que las viviendas libres valen tanto como los ciudadanos seamos capaces de pagar, ya que al bajar los tipos de interés en comparación con epocas pasadas (30 años atrás), ampliar los plazos de las hipotecas casi hasta 50 años y otorgar hasta el 100% del precio de la vivienda, todos podemos endeudarnos muchísimo más y eso ayuda bastante a que suba el precio. Es decir, que si los ciudadanos están dispuestos a pagar lo que se les pida, cuentan con la financiación de los bancos.

¿Hasta donde podrían llegar a subir los precios?. Pues si las familias están dispuestas a endeudarse por mil euros al mes (12.000€ año) durante 50 años, como parece la tendencia, los precios teóricamente podrían llegar a subir a 50×12.000=600.000€ por el mínimo habitable permitido por ley (los 40m2 antes de la Truji a fecha de este blog). O sea, 100 millones de las antiguas pesetas. En ese momento los precios se estabilizarían y ahí se quedarían.

Gracias a Dios hay otros factores de peso a tener en cuenta pero este es el escenario donde desembocaría un supuesto nuncabajismo y a donde nos llevarían los políticos que lo defienden.

Caida brusca

Alberto Recarte, economista de la complutense, vicepresidente de cierto emporio financiero y director de un periódico digital, opina que la burbuja estallará en tres años y de forma brusca. Según Recarte la construcción del 2007 funciona a pleno gas y para finales del año 2009 entregará 2,1 millones de nuevas viviendas. La oferta en este periodo superaría a la demanda y los precios caerían primero poco a poco y a medida de que la oferta rebasase ampliamente la demanda se produciría una caida brusca.

Sin cabeza

Bautista soler, constructor, propietario del grupo de su mismo nombre y accionista de referencia de Metrovacesa opina que de las 700.000-800.000 viviendas que se están construyendo al año, el mercado solo puede absorber 400.000, la mitad, luego Soler estaría en la teoría de la caída brusca. ¿Por qué cito a Bautista soler?, porque el Financial Times, en su columna de opinión “lex column” del 16-03-07 asoció la compra de la constructora francesa Gecina por parte de Metrovacesa como un movimiento para diversificar riesgos a la espera de un inminente crack. Como decíamos en el blog anterior, hay un momento en que los expertos recogen beneficios.

Precisamente desde el Financial Times se viene relatando la situación de nuestra indestructible burbuja. El periodista Wolfgang Munchau advierte en su artículo del 19-3-07, “Spain, Ireland and threats to the property boom”, que la situación del mercado autóctono está justamente donde estaba el mercado de USA hace un año. En USA la burbuja ha empezado a estallar este año, así que la nuestra estallaría en el 2008. Munchau afirma que la teoría económica del gobierno sobre que la afluencia masiva de inmigrantes podría sostener el nivel de precios de la vivienda es errónea. Sostiene que no queda mucho más recorrido hacía arriba del precio por metro cuadrado, 200€ en 1997 y 2.000€ en el 2007 y que hay muchos síntomas indicativos de que la burbuja está a punto de estallar. Uno sería el florecimiento de créditos de alto riesgo por el 100% de la vivienda como sucedió en USA.

Solo la morosidad puede romper la burbuja

¿Qué pasó exactamente en USA? Que la morosidad de los créditos hipotecarios creció en el último trimestre del 2006 hasta el 4,95%, lo que hizo que la ejecución de las hipotecas, que supone la pérdida de la vivienda por parte del propietario, subiese al 0,54% un récord histórico. La morosidad hizo suspender pagos a dos fiancieras, arrastraron a la bolsa y el precio de la vivienda cayó.

Y esta es la clave del asunto; solo la morosidad puede romper la burbuja. Cuando veas las barbas del vecino cortar pon las tuyas a remojar XD. A cierto nivel de morosidad las financieras empezarían a quedarse con pisos que sacarían al mercado, incrementando la oferta y disminuyendo su precio. Al no cubrir el importe de la deuda, en un momento dado, suspenderían pagos arrastrando a la bolsa. El sistema crediticio que mantiene la burbuja inflada desaparecería y por lo tanto la famosa burbuja finalmente estallaría sin remedio. No estamos hablando de que las entidades fueran a desaparecer, sino de que la quiebra de unas pocas retirasen la costumbre del crédito facil. La quiebra de muchas probablemente llevaría a un cataclismo económico. La pega a esta teoría la puso el mismo Trichet, presidente del banco central europeo, al decir en una conferencia el 23-3-07 que en Europa no había ningún problema de morosidad y razón no le falta ya que los bancos bananeros opinan lo mismo; las hipotecas se están pagando religiosamente por tanto no hay ningún problema y pueden seguir subiendo.

¿Cuál sería la dimensión del cataclismo? Según Munchau quedaría tocado un sector que representa el 18.5% del PIB, más del doble de países racionales como Alemania (8,7%), siendo uno de los países menos productivos de Europa . Según Recarte no se sabe que otro sector podría suplir semejante caída. Carpe diem.

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